부동산 보유세란 | 재산세와 종부동산세 한 번에 정리

집을 팔지도 않았는데 매년 7월·9월, 11월만 되면 등기된 집 때문에 세금 고지서가 날아와서 깜짝 놀라신 적 있나요? 이때 내는 세금이 바로 ‘부동산 보유세’입니다. 부동산 보유세는 집값이 오르든 내리든 상관없이, “부동산을 가지고 있다”는 이유만으로 매년 부과되는 세금이라서, 내 상황에 맞게 구조를 이해해 두면 세금 계획을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.

1. 부동산 보유세란 무엇인가?

부동산 보유세란 말 그대로 부동산을 ‘보유하고 있는 것’ 자체에 대해 부과되는 세금을 말합니다. 여기서 말하는 부동산은 주택, 상가, 토지, 오피스텔, 건물 등 거의 모든 유형의 부동산이 포함됩니다.

중요한 점은, 얼마에 샀는지, 매매를 해서 얼마를 벌었는지와는 별개라는 것입니다. 즉, 거래 여부와 상관없이 “소유하고 있다”는 사실만으로 과세된다는 점이 부동산 보유세의 핵심입니다.

집을 팔지 않아도 매년 일정 시기에 세금을 낸다.
실거래가가 아니라 공시가격(공시지가, 공시가격 기준) 등을 기준으로 세금이 계산된다.
부동산을 많이 가지고 있을수록, 가치가 높을수록 세 부담이 커진다.

2. 부동산 보유세의 기본 구조: 재산세 + 종합부동산세

한국의 부동산 보유세는 크게 두 가지 세금으로 나누어 볼 수 있습니다.

구분	내용	납부 시기(예시)
재산세	모든 부동산 소유자에게 부과되는 기본 보유세로, 주택·건물·토지 등에 부과되는 지방세	주로 7월, 9월 (지자체 고지서 기준)
종합부동산세	일정 기준 이상 고가 주택 또는 다주택자에게 부과되는 추가 보유세(국세)	주로 11~12월(국세청 고지서 기준)

정리하자면, 모든 집주인은 기본적으로 재산세 대상이고, 집의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 경우에만 종합부동산세가 추가로 붙는다고 이해하면 됩니다.

3. 재산세란? – 모든 부동산 소유자의 기본 보유세

재산세는 지방자치단체(시·군·구)가 부과하는 지방세입니다. 주택, 상가, 토지, 건물 등 거의 모든 부동산에 부과되며, 부동산을 소유하고 있다면 기본적으로 누구나 내야 하는 세금입니다.

부과 기준: 부동산의 공시가격과 용도(주택, 토지 등)
납세 의무자: 과세기준일(보통 6월 1일 기준)의 소유자
납부 시기: 주택·건축물·토지 등에 따라 7월과 9월에 나누어 고지되는 경우가 많음

재산세는 우리가 사는 지역의 도로, 공원, 교육, 복지 등 지방 재정의 중요한 재원이 되기 때문에 “내가 사는 동네를 유지·발전시키는 비용”이라고 생각하면 조금은 이해하기 쉬워집니다.

4. 종합부동산세란? – 일정 기준을 넘는 고가·다주택자의 추가 세금

종합부동산세(종부세)는 국세로, 말 그대로 여러 채의 집이나 고가의 집을 가진 사람의 부동산 가치를 ‘종합해서’ 보는 세금입니다.

여러 채를 갖고 있거나, 한 채라도 공시가격이 매우 높은 경우 등 일정 기준을 초과할 때만 과세되며, 재산세와는 별도로 11월~12월쯤에 국세청에서 고지서가 발송됩니다.

과세 기준: 같은 사람 명의의 주택 공시가격을 합산해 일정 기준을 초과하는지 여부로 판단
특징: 일정 기준 이하이면 아예 종부세를 내지 않음
성격: 고가 또는 다주택 보유자에 대한 추가 부담 성격이 강함

종부세 제도는 부동산 부자의 세 부담을 늘리고, 부의 쏠림을 완화하며, 투기 수요를 억제하는 정책 목적을 가지고 있습니다. 제도 변화가 자주 있는 편이기 때문에, 구체적인 기준 금액·세율은 매년 국세청 안내 및 법 개정 내용을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

5. 부동산 보유세는 어떻게 계산될까? (개념만 쉽게 정리)

실제 계산식은 꽤 복잡하지만, 큰 흐름만 이해해도 내 세금이 왜 이렇게 나오는지 감을 잡을 수 있습니다.

① 공시가격 확인 – 국토교통부·지자체에서 매년 발표하는 주택·토지 공시가격을 기준으로 삼습니다.
② 공정시장가액비율·공제 등 적용 – 공시가격에 일정 비율을 곱하고, 기본공제 등을 빼서 과세표준을 만듭니다.
③ 세율 적용 – 과세표준 구간에 따라 정해진 세율을 곱해 세액을 계산합니다.
④ 세부담 상한 등 조정 – 전년도보다 세금이 과도하게 오르지 않도록 상한 제도를 두기도 합니다.

요약하면, 공시가격 → 과세표준 → 세율 적용 → 조정의 과정을 거쳐 보유세가 결정됩니다. 내가 가진 부동산의 공시가격과 개수가 많을수록 세 부담은 커질 수밖에 없다는 구조입니다.

6. 1주택자와 다주택자의 보유세 차이

부동산 보유세는 “몇 채를 가지고 있느냐?”, “얼마나 비싼 집이냐?”에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.

1주택자
대부분의 경우 재산세만 부담하는 구조이며, 공시가격이 상대적으로 낮다면 세 부담이 크지 않은 편입니다. 다만 고가 주택 1채만 보유하더라도 기준을 넘으면 종부세가 나올 수 있습니다.
다주택자
여러 채의 주택 공시가격을 합산해서 기준을 넘는 경우가 많기 때문에, 재산세 + 종부세를 함께 부담하게 될 가능성이 커집니다. 주택 수, 지역, 용도에 따라 세율이 달라질 수 있어 세금 계획이 더 중요합니다.

최근에는 1주택 실거주자에 대한 부담은 다소 완화하고, 투기 목적 다주택자는 상대적으로 더 부담을 지게 하는 방향으로 제도가 조정되는 흐름이 이어지고 있습니다. 다만, 정확한 기준·세율은 매년 법 개정에 따라 달라질 수 있으니 최신 정보를 꼭 확인해야 합니다.

7. 부동산 보유세, 이렇게 관리하면 좋다 (기본 절세 체크포인트)

① 공시가격·과세 내용 꼼꼼히 확인하기
주소, 면적, 용도, 공시가격 등이 잘못 입력되어 있으면 세금도 달라집니다. 이의신청 기간에 잘못된 부분이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
② 1주택자의 공제·완화 제도 활용
장기 보유, 고령자, 1세대 1주택자 등에 대한 공제 제도가 운영되는 경우가 많으므로 내 조건에 해당되는지 확인해 보면 세금을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
③ 주택 수 조절·보유 구조 점검
다주택인 경우, 어떤 집을 팔고 어떤 집을 유지할지에 따라 향후 보유세 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 세무 전문가와 상의해 중장기적인 보유 전략을 세우는 것이 좋습니다.
④ 분납·신고기한 관리
세액이 큰 경우 분납 제도를 활용할 수 있는지, 신고·납부 기한을 놓치지 않았는지 확인해야 가산세 등의 불이익을 예방할 수 있습니다.

특히 보유세는 매년 반복적으로 나가는 비용이기 때문에, 중장기 보유 전략 + 세금 계획을 함께 고민하는 것이 중요합니다.